Sẵn sàng du học – Bài viết này đề cập đến quy trình cũng như những thắc mắc cho việc mua bất động sản đối với người nước ngoài (có thể đang ở ngoài Úc; hay đang ở Úc nhưng với visa ít hơn 12 tháng). Mời các bạn đón xem cùng SSDH.
Tương tự với quy trình mua nhà của người có PR/ quốc tịch Úc, quy trình mua nhà cho người nước ngoài chỉ có một điểm khác biệt là: người nước ngoài cần có giấy phép đầu tư của Ban kiểm soát đầu tư nước ngoài (FIRB). Vậy giấy phép này sẽ được thực hiện ở giai đoạn nào? Và xin như thế nào?
Sau khi đã hoạch định tài chính rõ ràng và biết được khả năng tài chính/khả năng vay của mình, những bước tiếp theo trong quy trình mua nhà, các anh chị xem thông tin theo sự chia sẻ của chị Vân (Vanessa Hoang) sẽ là:
- Tìm nhà: Bạn có thể tìm qua các trang web bất động sản như realestate.com.au; domain.com.au; … Xin lưu ý, hầu như các nhà đầu tư nước ngoài chỉ được phép mua nhà mới (chưa qua sử dụng), chỉ một số ít theo từng trường hợp cụ thể và theo quy định của FIRB nếu muốn mua nhà cũ. Bạn không cần và cũng sẽ không đảm bảo chắc chắn được cấp visa để vào Úc mua bất động sản.
- Định giá nhà: Cũng có một số đại lí bán nhà có cả chi nhánh trong và ngoài nước Úc chào bán bất động sản ở Úc. Bạn có thể liên hệ với các đại lý, sau đó vào các trang web ở trên xem thị trường giá ở khu vực đó như thế nào và giá đại lý chào bán có tốt không? Quy trình này chính là bạn đang định giá bất động sản định mua.
- Đặt cọc: Sau khi lựa chọn được căn nhà/dự án, bạn cần có luật sư để làm đại diện pháp luật cho mình trong việc mua bán. Bạn bắt đầu đặt cọc để bên bán “giữ chỗ” cho bạn, chi phí thường ở khoảng $2,000 AUD.
Trước khi kí vào hợp đồng mua bán, bạn nên bỏ vào các điều khoản “Subject to FIRB” – Nếu xin giấy phép đầu tư không được sẽ được hoàn tiền cọc; “Subject to Finance” – nếu làm tài chính không được sẽ được hoàn tiền cọc (trong trường hợp bạn phải vay).
- Xin giấy phép đầu tư dành cho người nước ngoài từ FIRB:
- Luật sư sẽ là người hỗ trợ bạn xin giấy phép này từ FIRB (và cũng là người Đại diện pháp luật cho bạn khi thanh toán). Chi phí của luật sư khoảng $1,200 – $1,500 AUD.
- Mỗi giấy phép từ FIRB sẽ được sử dụng cho 1 địa chỉ nhà và bạn không được hoàn trả lại chi phí mua giấy phép này nếu thay đổi quyết định đầu tư của mình.
- Phí của giấy phép đầu tư FIRB hiện nay khoảng $5,700 AUD cho bất động sản giá trị dưới $1 triệu AUD và khoảng $11,500 AUD cho bất động sản trên $1 triệu AUD. Khoản phí này không bao gồm phí luật sư ở trên.
- Nếu là vợ chồng cùng mua bất động sản thì chỉ cần xin 1 giấy phép từ FIRB.
- Ký hợp đồng: Sau khi nhận được giấy phép đầu tư từ FIRB, bạn tiến hành ký kết hợp đồng với chủ đầu tư và thanh toán 10% giá trị hợp đồng trừ đi số tiền đã đặt cọc ($2,000 trong ví dụ trên) vào tài khoản ủy thác (Trust account) của đại lý.
- Vay tiền mua nhà (Không bắt buộc): Nếu đủ khả năng tài chính, bạn có thể bỏ qua bước này. Tuy nhiên, nếu bạn cần vay vốn để mua nhà, bạn phải gửi hợp đồng chính thức (hợp đồng có chữ ký của người mua và bán) cho đại diện pháp luật của bạn (ĐDPL) và broker. Sau khi nhận được hợp đồng, broker sẽ giúp bạn làm việc với ngân hàng để giúp bạn tiến hành thủ tục vay. Ngân hàng sẽ xét qua hợp đồng một lần nữa để đảm bảo tính hợp lệ trước khi tiến hành xét khoản vay. Thông thường người nước ngoài có thể vay tối đa là 70% giá trị bất động sản. Một số bạn hay hỏi Vân nên vay tiền ở Úc không? Câu trả lời của Vân sẽ là: nếu bạn có khả năng vay tiền ở Úc và ngân hàng Úc chấp nhận cho bạn vay, thì rất nên. Vì sao vậy?
Lãi suất hiện tại ở Úc cũng khá cạnh tranh so với lãi suất ở Việt Nam.
Dù bạn đang ở ngoài Úc và không có visa, bạn cũng có thể xin vay vốn để mua từ ngân hàng Úc (tất nhiên là phải đáp ứng đầy đủ được một số điều kiện của ngân hàng cho vay).
Vay tiền ở Úc sẽ giúp bạn khấu trừ dễ dàng, minh bạch, phần thu nhập phải đóng thuế từ việc cho thuê nhà (được đề cập chi tiết hơn ở những bài trước).
- Nhận quyết định cho vay từ ngân hàng: Sau khi được ngân hàng đồng ý, broker và ĐDPL của bạn sẽ tiến hành các thủ tục và làm việc với các bên liên quan, bạn chỉ cần bổ sung giấy tờ hoặc trả các chi phí theo hướng dẫn chi tiết của broker và ĐDPL.
Sẽ tùy là bạn mua loại bất động sản nào và thỏa thuận với người bán về thanh toán ra sao. Nhưng theo kinh nghiệm của Vân, người nước ngoài, khi mua bất động sản mới thường có 2 dạng:
- Căn hộ/nhà phố/nhà có sẵn: bạn cần đặt cọc 10% giá trị bất động sản; Trước khi lấy nhà, bạn cần thanh toán 90% giá trị hợp đồng còn lại, cộng với thuế trước bạ (stamp duty) và các chi phí khác.
- Mua đất và xây nhà: Thông thường, bạn cần đặt cọc 10% cho đất, và 5% hợp đồng xây dựng nhà. Sau đó sẽ thanh toán 90% hợp đồng đất còn lại và các chi phí liên quan khi đất được chuyển quyền sở hữu của bạn. Phần 95% giá trị hợp đồng xây dựng nhà sẽ được thanh toán lần lượt theo tiến độ xây dựng trong hợp đồng xây dựng. Stamp duty cho người nước ngoài sẽ khác nhau ở từng tiểu bang/vùng lãnh thổ (Ví dụ: tại bang Victoria là 13.5% giá trị bất động sản).
Một số bạn cũng hay hỏi Vân, là người nước ngoài nên mua nhà có sẵn hay mua đất và xây nhà? – Về mặt nhu cầu sử dụng thì Vân không nói đến nhé, vì mỗi người sẽ có một tiêu chuẩn riêng. Ở đây Vân chỉ nhắc sơ về lợi ích tài chính. Nếu bạn mua nhà có sẵn, bạn phải đóng stamp duty trên giá trị của cả nhà đó. Còn nếu bạn mua đất và xây nhà, bạn chỉ cần đóng stamp duty trên giá trị của đất thôi.
- Giao nhà: Sau khi thanh toán thành công, chúc mừng bạn đã sở hữu một căn nhà tại Úc rồi đó!
Lưu ý: Nếu bạn đang ở ngoài Úc và muốn cho thuê căn nhà của mình, bạn hoàn toàn có thể ký kết hợp đồng với các đại lý bán nhà để tìm kiếm người thuê nhà, kiểm tra và quản lí căn nhà của bạn. Đối với khoản thu nhập từ việc thuê nhà này, bạn cần phải kê khai và nộp thuế với chính phủ Úc. Tất nhiên, khi bạn phải kê khai thu nhập thì bạn sẽ được khấu trừ các chi phí tạo ra thu nhập này, bao gồm: Tiền lãi suất phải trả; và khấu hao từ chi phí xây dựng căn nhà
Trước khi kết thúc bài viết này, Vân xin nhắc lại một lần nữa, việc bạn mua bất động sản ở Úc không liên quan hay tạo điểm cộng vào cho việc xin visa, hay xin định cư tại Úc. Tuy nhiên, nếu bạn có bất động sản ở Úc thì đó là một lợi thế bởi đây là một loại tài sản rõ ràng được công nhận. Việc có bất động sản cũng có thể cho thấy bạn muốn/có ý định cam kết với vùng đó.
Việc mua nhà ở Úc không khó, nhưng bạn cần tìm hiểu kĩ – nhất là khi bạn không có mặt ở Úc mà mua qua 1 agent nào đó.
Bài viết này mang tính chất tham khảo chung. Các anh chị nên thông việc tư vấn với các chuyên gia trong ngành.
SSDH team
