SSDH- Nhân hôm nay có một em đi hỏi, khi bạn đó mang visa tạm 820 (spouse TR) và mua nhà với chồng, luật sư của bạn đó tư vấn là họ khuyên bạn đó không nên đứng tên trong title nhà vì bạn đó sẽ phải đóng thuế cao. Bạn này hỏi luật sư kia cung cấp primary source văn bản luật nào nói câu đó. Luật sư đáp trả đó là lời tư vấn của họ và bạn đi hỏi chọn thế nào là tuỳ.
Xem thêm:
Các điểm đến du học xử lý tồn đọng thị thực
Miễn thị thực dán vào hộ chiếu nước ngoài và thị thực rời
Nhân sự kiện này, hôm nay mình viết một bài luật pháp với phạm vi rộng lớn hơn câu hỏi bạn xem heading bên dưới. Do ở trên FB bạn không biết ai là người viết bài này và độ tin cậy của lời viết ra sao mình mới nói. Bài viết này là của luật sư Úc viết có kinh nghiệm về tranh chấp hôn nhân sau ly dị tại bang Victoria.
ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI BÀI VIẾT
3. Bài viết này dành cho bạn nào mang visa tạm thời ở Úc (không cần biết là visa gì và bao gồm TR visa 820 của spouse). Và người cầm visa tạm trú này đang có quan hệ vợ chồng với công dân (hay PR) Úc.
4. Quan hệ vợ chồng ở đây bao gồm married, defactor có đăng ký và defacto không đăng ký.
5. Phạm vi bài viết nói cho bạn nghe về mặt luật pháp của vấn đề từ khi bạn muốn mua nhà cho đến khi bạn (có thể) tranh chấp nhà với spouse của bạn khi chia tay hay ly dị tại Úc.
CÓ CẦN XIN PHÉP FIRB KHÔNG?
6. Bạn hãy google từ này Foreign Investment Review Board (“FIRB”) Guidance Note 2 (bản PDF). Đó là primary source (authority) của điểm 7.
7. Là người mang visa tạm trú, nếu bạn đang trong spousal relationship với chồng (công dân hay PR) Úc, bạn không cần phải xin approval của FIRB với điều kiện:
(i) Bạn phải có title nhà là joint tenants với spouse.
(ii) Nếu bạn có title nhà là tenants in common, bạn phải xin phép FIRB.
NẾU PHẢI XIN PHÉP BOARD BẠN PHẢI ĐÓNG PHÍ BAO NHIÊU CHO FIRB KHI MUA NHÀ?
8. Bạn google primary source FIRB Guidance 10. Nó là một PDF trong đó ghi rõ. Nếu bạn ở diện nộp đơn xin approval của FIRB bạn phải đóng bao nhiêu phí, tuỳ thuộc vào đất bạn mua nó là loại gì nha. Guidance 10 ghi rất chi tiết cho nên nói trong đây sẽ rất dài và phí này sẽ thay đổi theo thời gian.
BẠN CÓ PHẢI ĐÓNG ADDITIONAL DUTY THÊM NGOÀI STAMP DUTY KHÔNG?
9. Ở Úc, stamp duty thuế mua nhà là quy định của mỗi tiểu bang. Nó có thể khác nhau tuỳ bang. Mình là người hành nghề lại Victoria cho nên mình chỉ có kinh nghiệm tại Vic. Nếu bạn muốn biết quy định này của bang khác, bạn phải hỏi luật sư bạn hay từ dò tìm.
10. Bất cứ ai mua nhà ở bang Victoria không cần biết visa là gì, khi nói chung, phải đóng stamp duty. Ai mà được miễn hay giảm không ghi ra trong bài này vì nó không liên quan phạm vi bài.
11. Bạn hãy google từ này SRO Victoria Foreign purchasers of property. Đây là trang của cục thuế bang Úc (primary source) quy định về mức duty mà bạn phải đóng thêm nếu bạn mang visa tạm thời. Mức này theo hiện tại cho nhà mua sau 1 July 2019 là 8% (bạn dò primary source nó ghi rất rõ các mức).
12. Cũng theo primary source trên, nếu bạn là spouse (hay domestic partner) của công dân (hay PR), bạn sẽ được miễn giảm additional duty nếu bạn ở trong nhà đó là principal place of residence trong thời gian liên tục 12 tháng. Bạn hãy đọc bản primary source ghi trong điểm 11 để biết thêm một số ngoại lệ cho 12 tháng quy định này. Mình không nói ra tránh quá dài.
FINANCIAL AGREEMENT
13. Mình đã thụ lý nhiều tranh chấp nhà rất đau thương từ việc không hiểu luật pháp Úc. Rất nhiều em hiện tại là bạn FB của mình đau khổ về tranh cấp nhà này sau khi chia tay hay ly dị. Cho nên mình gửi lời nhắn đến mọi người.
14. Trước khi bạn mua nhà, phải làm hai việc:
14.1 Đi ra thuê hai luật sư Úc đại diện cho hai bên vợ chồng (hay partner), phải là ls có giấy phép hành nghề family tại một bang của Úc như mình. Không được phép ls khác. Làm một bản financial agreement trong đó ghi rõ hai điều:
(a) Mỗi bên bỏ bao nhiêu vào nhà và phần của ai. Nếu có chia tay thì sẽ chia ra rõ ràng ra sao.
(b) Ghi ra một clause trong FA người công dân (PR) kia hiểu rất rõ bản FA này và ký vào không hề bị ép buộc hay under duress.
14.2 Bản FA này phải làm cho đúng luật úc như 14.1 nói về hai ls úc làm về family chứng vào trong đó mới có hiệu lực. Và chi phí này khoảng ít nhât 2000 và cao hơn là tuỳ mỗi ls tính ra sao tuỳ level của họ. Specialist nó lấy cao hơn vì nó ch môn cao hơn.
15. Nếu bạn không ghi vào nó ký không under duress, sau khi chi tay nó sẽ nói là bạn ép nó ký và nó mang ra Family Court yêu cầu huỷ FA đấy. Mình đã gặp rất nhiều tranh chấp kiểu này hiện tại.
PHẢI GIỮ LẠI BẰNG CHỨNG RÕ RÀNG MỨC GÓP
16. Khi bạn góp tiền vào mua nhà, vào lúc này, bạn phải yêu cầu công dân kia ký vào rõ ràng là bạn đưa ra bao nhiêu họ nhận bao nhiêu và tiền đó là cho mua nhà. Bạn hãy thuê ls Úc giỏi ký FA, nó sẽ chỉ cho bạn rõ ràng. Mình luôn chỉ dẫn khách mình kỹ lưỡng chuyện này.
17. Ví dụ ha, bạn đưa 200K chuyển qua bạn có evidence là chuyển, nhưng bạn không có tờ giấy anh ta ký là tiền đó là tiền mua nhà của bạn đưa. Sau này nó nói tại toà là bạn cho nó không phải mua nhà đấy.
18. Phải giữ toàn bộ bằng chứng này cho thật kỹ không cho ai huỷ của bạn.
CÓ CẦN PHẢI ĐỨNG TÊN TITLE TRONG NHÀ KHÔNG?
19. Không cần phải đứng tên title trong nhà vì luật bang Úc (luạt tiểu bang) công nhận equitable interest trong nhà của bạn mà bạn không cần phải có legal interest (title holder) trong nhà.
20. Mình có thể viết một bài chi tiết khác giải thích cho bạn hiểu sự khác biệt của có tên trong title (legal) và không có tên (equitable) khác ra sao nếu cần. Nói thêm nữa bài dài lắm.
21. Nếu bạn chọn không có tên trong title, bạn phải nói ls bạn lodge caveat ngay vào trong title nhà anh kia đứng, cấm anh ta o được bán nhà bạn nếu anh ta muốn mà không dược bạn cho phép. Làm cái này khoảng vài trăm 1000 nhưng phải làm.
NẾU NHƯ PHẢI CHIA TAY HAY LY DỊ
22. Nếu bạn làm như mình nói có FA và ghi rõ ràng anh ta không hề bị ép ký, khi chia tay anh ta chỉ được đúng phần ghi trong FA ra sao thôi. Không có quyền dành thêm.
23. Vì quá dài, mình không muốn nói đến tranh chấp đòi spousal maintenance, nếu anh ta làm ít lương hơn bạn. Nó là tranh chấp khác nữa đấy, nếu bạn muốn, ls bạn ghi trong FA luôn là khỏi đòi, ly dị cho bao nhiêu.
24. Lúc bạn mua bạn chỉ tốn vài nghìn tiền ls, nhưng khi chia tay có FA đúng hợp pháp, nó giúp bạn vô cùng.
NẾU BẠN LÀM KHÔNG ĐÚNG FA
25. Bạn phải có nhiều tiền luật sư Úc để tranh chấp nhà với anh ta. Số tiền này phải hàng chục đén dưới 100K chi phí ls úc thời gian tranh cãi tại Family Law kéo dài hai năm. Mình gặp hoài bao nhiêu vụ cực kỳ phức tạp, bao gồm cả anh ta nói là bị ép ký FA và yêu cầu huỷ nó invalidate.
26. Bạn phải luôn để dành tiền để chia tay có tiền thuê ls cãi vì nếu bạn không có tiền và bạn có tài sản, không có ls Úc nào làm free cho bạn hai năm tranh toà đâu.
27. Cái mà mình hay gặp là bao nhiêu đau khổ khi tranh chấp lúc này là do khi mua nhà làm không đúng.
LỜI KHUYÊN CUỐI CÙNG
Nếu bạn đọc dược chi tiết luật pháp mình nói đến đây, sự lựa chọn là của bạn, khi mùa nhà hiểu luật làm đúng lời mình nói về FA hay là sau này bao nhiêu đau khổ stress trong hai năm tranh chấp fiercely.
Mình viết bài này là còn thiếu chi tiết luật pháp nhiều lắm có thể nói chi tiết hơn nữa.
Tác giả: Vu Dang
